Kredyt hipoteczny cz. 2

Drugi podstawowy podział kredytów hipotecznych to podział ze względu na ich walutę. Kredyty hipoteczne mogą być zawierane w walucie krajowej, jak i obcej. W tym drugim przypadku jest to tzw. kredyt walutowy (w Polsce bardzo popularny). Może to być kredyt walutowy indeksowany lub „typowy” – kredyt denominowany.

Kredyt indeksowany udzielany jest w walucie krajowej (tzn. w umowie kredytowej wyrażona jest kwota kredytu w PLN), a kwota udzielonego kredytu przeliczana jest na walutę obcą po kursie obowiązującym w momencie wypłaty kredytu. Obowiązujący klienta harmonogram spłat podany jest w obcej walucie a raty wpłacane są w walucie krajowej po kursie, jaki obowiązuje na moment wpłaty. Zachodzi więc ryzyko kursowe związane z możliwością wzrostu kursu danej waluty.

W momencie udzielenia kredytu jest on przeliczany po kursie kupna, natomiast spłacane raty przelicza się po kursie sprzedaży uwzględniającym marżę banku (tzw. spread). Bank odnosi zatem podwójną korzyść, bowiem zarabia nie tylko na należnych odsetkach, ale również na kursie po którym sprzedaje walutę. Ostatnio media informują o planach odgórnego ukrócenia tych praktyk i doprowadzenia do spłaty kredytów hipotecznych tylko po kursie średnim NBP.

W kredycie denominowanym kwota udzielonych środków wyrażona jest na umowie w walucie obcej. Może się zdarzyć, że kurs spadnie i wówczas kwota kolejnych transz po przeliczeniu ich na złotówki będzie niższa niż ta, o którą wnioskowaliśmy. Jeżeli zatem nasz kredyt ma być wypłacany w transzach, należy wybrać kredyt indeksowany, a nie denominowany.

Podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytów hipotecznych jest ustanawiana na nieruchomości hipoteka. Jest to zabezpieczenie docelowe, a do momentu jej ustanowienia występuje szereg zabezpieczeń tymczasowych (ubezpieczenie kredytu, poręczenie, weksel).

Koszty kredytu hipotecznego to m.in. prowizja, ubezpieczenie nieruchomości z cesją na bank (niekiedy też ubezpieczenie na życie z cesją na bank), koszty ustanowienia hipoteki, koszty notarialne, wycena nieruchomości (szczególnie w przypadku rynku wtórnego).
Nie należy mylić ubezpieczenia kredytu (występującego tylko do momentu ustanowienia hipoteki) z ubezpieczeniem nieruchomości od zdarzeń losowych z cesją na bank (obowiązującego przez cały okres spłaty kredytu).

Nie jest możliwe jednoznaczne wskazanie najlepszej na rynku oferty dla zawarcia kredytu hipotecznego. Przed podjęciem tak ważnej decyzji jak zaciągnięcie kredytu hipotecznego, należy dokładnie zapoznać się z treścią umowy oraz regulaminem, a także tabelą opłat i prowizji. Istnieje szereg doradców kredytowych, którzy za darmo doradzają klientom zainteresowanym zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Jest to dobre rozwiązanie, gdyż kredyt hipoteczny jest na tyle złożonym produktem, że porównanie poszczególnych ofert jest czasochłonne i wymaga posiadania wiedzy branżowej. Doradcy pobierają swoje wynagrodzenie od banków (co niejednokrotnie podnoszone jest jako zarzut wobec ich obiektywizmu). Temat jakim są kredyty hipoteczne obecny jest na niejednym forum internetowym. Można więc przeczytać wypowiedzi osób, będących już klientami banku, którego ofertę rozważamy. Do tego typu informacji należy jednak zawsze podchodzić z dystansem. Jak wykazują dane Open Finance z 2010 roku, najwięcej kredytobiorców wybiera kredyt hipoteczny w PKO BP.

Oczywiście podstawowym czynnikiem determinującym wybór kredytu hipotecznego powinno być przeliczenie kosztów, jakie niesie za sobą kredyt. Np. prowizja od kredytu może zależnie od oferty wynosić od 0 do 2 procent. Nie bez przyczyny najpopularniejszą walutą przy zawieraniu umów walutowych jest frank szwajcarski (CHF). Jest to stabilna waluta, której wahania względem PLN były na przestrzeni ostatnich lat najmniejsze.

Podstawową cechą kredytu hipotecznego jest jego długotrwałość. Przy podpisywaniu umowy należy zatem myśleć przyszłościowo i sprawdzić, jakie koszty są związane z przewalutowaniem i jakimi warunkami obwarowana jest wcześniejsza spłata kredytu. Warto też dowiedzieć się, czy bank przewiduje „wakacje kredytowe” (oraz na jakich zasadach) w czasie trwania umowy kredytu.
sprawdz_doplate150

  • Zapraszamy do bezpłatnego zbadania swojej zdolności kredytowej w Programie MDM przez Doradców na stronie: http://mieszkaniedlamlodych.com/zapytaj-o-doplate/

  • Witam. Wszystko zależy od tego, kiedy została podpisana umowa kredytowa. Dla umów podpisanych przed wejściem w życie nowelizacji ustawy MDM (wrzesień 2015), program nie przewiduje żadnych sankcji z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu. Proszę jedynie uważać na zapisy w umowie z bankiem dot. prowizji za wcześniejszą spłatę.

    Uwaga – dla umów podpisanych po wejściu w życie nowelizacji programu MDM:

    Konieczność zwrotu dofinansowania ze względu na ponadharmonogramową nadpłatę może wystąpić w dwóch przypadkach:

    1. Jeżeli ponadharmonogramowa nadpłata nastąpi przed przeniesieniem prawa własności i będzie to nadpłata w kwocie, która spowoduje, że nie zostanie zachowany warunek „kwota kredytu musi stanowić co najmniej 50% ceny nabycia” – kredytobiorca jest zobowiązany do zwrotu całej kwoty dofinansowania wkładu własnego wypłaconego przez instytucję kredytującą.

    2. Jeżeli ponadharmonogramowa nadpłata przekroczy kwotę otrzymanego

    dofinansowania to trzeba będzie zwrócić część kwoty dofinansowania. Warunek ten obowiązuje przez okres 5-ciu lat od momentu przeniesienia własności mieszkania.

    „Art. 16. Nabywca jest obowiązany do niezwłocznego zwrotu do Funduszu Dopłat kwoty równej środkom dofinansowania wkładu własnego wypłaconego przez instytucję kredytującą na zasadach, o których mowa w art. 11 ust. 3, w przypadku spłaty przed dniem zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własności mieszkania całości kredytu, o którym mowa w art. 3, lub jego części, jeżeli w wyniku tej spłaty nie zostanie zachowany warunek, o którym mowa w art. 6 ust. 1 pkt 2, a także w przypadku utraty przez nabywcę uprawnienia do uzyskania finansowego wsparcia w związku ze zdarzeniem, o którym mowa w art. 10 ust. 5, z wyłączeniem przypadków, gdy naruszenie warunku, o którym mowa w art. 4 ust. 1 pkt 2, miało miejsce po dniu zawarcia umowy kredytu i było związane z uzyskaniem praw wskazanych w tym przepisie w drodze spadku. Zwrot środków dokonywany jest za pośrednictwem instytucji kredytującej poprzez rachunek wskazany w tym celu w umowie kredytu.”;

    Art. 6 ust. 1 pkt 2 mówi właśnie o zachowaniu warunku, że kwota kredytu musi stanowić co najmniej 50% ceny zakupu mieszkania.

    Po upływie 5-ciu lat można spłacić kredyt (nawet całkowicie) bez konieczności zwrotu dofinansowania otrzymanego w ramach programu MDM.

  • magda

    Witam,
    czy w przypadku kredytu hipotecznego z dopłatą MDM mogę nadpłacić kredyt o okresie 5 lat od otrzymanie kredytu czy od wypłaty dofinansowania w kwocie odpowiadającej kwocie dofinansowania?
    Czy po okresie 5 lat mogę nadpłacić kredyt w kwocie przewyższającej dofinansowanie. Z góry dziękuje za odpowiedź.

  • Zachęcamy do kontaktu z Doradcami, którzy pomogą Państwu w wyborze i uzyskaniu najlepszej dopłaty MDM: http://mieszkaniedlamlodych.com/zapytaj-o-doplate/