Program „Mieszkanie dla Młodych” ruszy już wkrótce.
Pomimo zapewnień udzielanych podczas prac sejmowej podkomisji, opozycji nie udało się zgłosić projektu ustawy do Trybunału Konstytucyjnego. Tym samym oczekujemy na program, który będzie pełen niedopowiedzeń.
Po pierwsze – dopłaty.
Dopłaty w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych” będą wypłacane przez BGK do banków komercyjnych. Banki w momencie wypłaty kredytu pomniejszą saldo kapitału o kwotę dopłaty. Proces ten może być jednak w każdej chwili wstrzymany. Jeżeli wykorzystane zostanie 95% środków przeznaczonych na dany rok, dopłaty zostaną zastopowane aż do następnego roku. Wnioski zostaną uszeregowane wg daty wpłynięcia do banku komercyjnego i będą realizowane w kolejnym roku kalendarzowym.
Takie rozwiązanie jest wysoce ryzykowne, zarówno dla banku, jak i dla Klienta. Bank w umowie kredytowej zobowiązuje się do przelewu środków w odpowiednim terminie. Niedotrzymanie umowy grozi zarówno finansowymi konsekwencjami, jak i utratą wizerunku. Klient w umowie z deweloperem także zobowiązuje się do płatności w określonym dniu. Jeżeli nie wywiąże się z postanowień umowy – najczęściej traci pokaźną zaliczkę oraz w wielu przypadkach także szanse na mieszkanie. Rząd chce przeznaczyć na dopłaty 3,5 mld złotych rozłożone na 5 lat trwania programu czyli od 600 do 762 mln PLN rocznie. Przy średniej cenie mieszkania na poziomie 250 000 PLN środków wystarczy na 16 tys. do 20 tys. mieszkań rocznie. Wstrzymanie wypłat może istotnie zdestabilizować rynek.
Po drugie – limity.
Limity są ustalane w poszczególnych urzędach wojewódzkich, a następnie przesyłane do BKG i publikowane na stronie internetowej. Stamtąd pobierają informacje banki komercyjne. Poziom limitów jest, delikatnie mówiąc, niezbyt zgodny z rzeczywistością. Większa część rynku oczekuje podwyżek kwot. Klienci rozpoczynają podpisywanie umów przedwstępnych z deweloperami. Jeżeli urzędnicy nie podwyższą limitów, należy się liczyć z mniejszą dopłatą lub nawet z odrzuceniem wniosku. Należy wówczas wystąpić o zwykły kredyt hipoteczny (bez dopłaty MDM).
Po trzecie – sankcje.
W myśl zasady ograniczonego zaufania, Rząd wykazuje olbrzymią inicjatywę w obwarowywaniu swoich ustaw ogromną ilością nakazów i zakazów. Nie inaczej jest z programem MDM. Podstawowym zadaniem projektu ma być realizacja potrzeb mieszkaniowych potencjalnych beneficjentów. W projekcie pojawiły się więc rozmaite klauzule dotyczące sposobu wykorzystania dotowanego mieszkania. W ciągu 5-ciu lat od nabycia naszego domu lub mieszkania nie możemy więc:
- nabyć kolejnej nieruchomości mieszkalnej (a także spółdzielcze własnościowe prawo do nieruchomości mieszkalnej),
- użytkować nieruchomość w sposób uniemożliwiający zaspokojenie naszych potrzeb mieszkaniowych (czyli np. przekształcić mieszkania w lokal użytkowy),
- użyczyć lub wynająć nasz dom lub mieszkanie,
- sprzedać dotowaną nieruchomość.
Złamanie każdej z wymienionych reguł wiąże się z koniecznością zwrotu części dopłaty, proporcjonalnej do okresu wykorzystania kredytu okresie 5-ciu lat. Czyli – jeżeli po roku zamieszkiwania w dotowanym lokalu zdecydujemy się na jego wynajęcie, powinniśmy zwrócić 4/5 kwoty dopłaty. Sankcjom podlegamy także, jeżeli nie powiadomimy banku kredytującego o zajściu któregokolwiek z wymienionych zdarzeń w terminie 30-tu dniu.
Wówczas nasze zobowiązanie kredytowe zostanie powiększone o kwotę odsetek ustawowych. Odsetki zostaną naliczone od dnia, w którym złamana zostanie jedna z zasad programu. Niedopełnienie obowiązku wobec banku skutkuje koniecznością natychmiastowego zwrotu całej kwoty (zarówno części dopłaty, jak i odsetek ustawowych). Pozostali uczestnicy MDM, będą mogli skorzystać z dwumiesięcznego terminu wpłaty.
Jest oczywiste, że program powinien wspierać młodych i nie służyć działaniom spekulacyjnym. W życiu jednak układa się różnie. Szczególnie dziwi klauzula dotycząca zakazu wynajmu. Jeżeli beneficjenci programu będą zmuszeni np. w celach zarobkowych wyjechać na pewien czas do innego miasta lub za granicę, wg ustawy programu „Mieszkanie dla Młodych” lepiej, aby pozostawili swoją nieruchomość niezamieszkaną, niż ryzykowali wynajem i utratę dopłaty.
