Pod koniec I-go kwartału 2013 r. Komisja Nadzoru Finansowego powinna zakończyć pracę nad nowelizacją rekomendacji S. Aktualny projekt możemy przejrzeć na stronie: http://www.knf.gov.pl/Images/Projekt_S_2012_20_12_tcm75-32875.pdf

Komisja zaleca bankom m.in. zakończenie sprzedaży kredytów bez wkładu własnego.

Biorąc pod uwagę dane Związku Banków Polskich pochodzące z III kw. 2012 (kredyty na ponad 90 proc. wartości nieruchomości brało blisko 35 proc. kredytobiorców, co czwarty klient banku nie miał nawet 5 proc. wkładu własnego), rekomendacja będzie poważnym utrudnieniem dla wielu potencjalnych kredytobiorców.

Jeżeli wymogi nowej rekomendacji S zostaną wprowadzone, od 2014 r. klient biorąc kredyt na nieruchomość powinien mieć co najmniej 10 proc. wartości nieruchomości, a na kolejne 10 proc. wykupione ubezpieczenie. Od 2015 r. wkład własny ma już wynosić minimum 20 proc (bank będzie miał możliwość obniżenia tej wartości do 10%, jednak tylko wtedy, gdy wykupimy specjalne ubezpieczenie). W przypadku ekspozycji kredytowej zabezpieczonej na nieruchomości komercyjnej, maksymalny poziom wskaźnika LtV nie powinien przekraczać poziomu 50%.

KNF zaznacza także, że wkład własny Klienta nie może pochodzić z kredytu. Chociaż każdy klient zaciągający kredyt mieszkaniowy będzie zobowiązany podpisać odpowiednią deklarację – otwarte pozostaje pytanie jak bank będzie weryfikował takie informacje. Może dojść do sytuacji, kiedy klienci będą pożyczać pieniądze na wkład własny lub na wykończenie mieszkania.

Koszty takiego kredytu będą na pewno dużo wyższe niż oprocentowanie kredytów mieszkaniowych – co będzie się niekorzystnie przekładało na ich sytuację finansową i zdolność do spłaty rat. Być może KNF właśnie strzela sobie w stopę i zamiast poprawić bezpieczeństwo kredytobiorców, skłoni ich jedynie do brania dodatkowych kredytów gotówkowych.

Należy pamiętać, ze rekomendacje KNF są jedynie zaleceniami dobrych praktyk bankowych, jednak jak do tej pory – wszystkie były konsekwentnie realizowane. Obecnie kredyty na 100% wartości nieruchomości oferuje jeszcze większość banków. Możemy z nich skorzystać m.in. w ofercie Nordei, PKO BP, Kredyt Banku, Deutsche Banku, Getin Noble Banku, Pekao S.A., BZ WBK, Eurobanku czy BGŻ.

Jednak już teraz większość banków zapowiedziała zaostrzenie kryteriów i poważne ograniczenia w udzielaniu kredytów hipotecznych. Banki wolą udzielać krótszych terminowo i znacznie bardziej opłacalnych kredytów gotówkowych, niż zamrażać środki na długoterminowych mieszkaniówkach. Portfel hipoteczny „psuje się” wprawdzie o wiele mniej niż kredyty gotówkowe, jednak nawet jeden niespłacany kredyt oznacza dla banków kilkusettysięczne straty.

Banki mają także problem z kredytami zaciąganymi pod koniec 2008 roku, kiedy kurs franka osiągał historyczne minima. Przy obecnym kursie na poziomie 3,35 PLN zabezpieczenie oferowane przez kredytobiorców nie wystarcza na pokrycie całości kwoty zadłużenia. Banki zdają sobie z tego sprawę i jest raczej pewne, że nowelizacja rekomendacji S zostanie przyjęta.

Kiedy to się stanie, to pod koniec 2013 roku klienci najprawdopodobniej masowo ruszą do banków, aby skorzystać z ostatniej szansy na kredyty na 100% wartości nieruchomości. Z tego z pewnością skorzystają banki – w odpowiednim okresie podnosząc marże. Rozwiązaniem jest już teraz zacząć zbierać środki na wkład własny. Za takim wyborem przemawia także wejście dopiero w 2014 roku nowego programu rządowych dopłat – Mieszkanie dla Młodych.

Dopłaty będą udzielane w formie jednorazowego bonusu, wyłącznie na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, stanowiącego wkład własny kredytobiorcy. Single i bezdzietne małżeństwa mogą liczyć na dopłatę w wysokości 10% wartości mieszkania. Jeżeli rodzina posiada dzieci, kwota dopłaty wzrośnie do 15% wartości. Jeżeli w ciągu kolejnych pięciu lat rodzina się powiększy (o trzecie lub kolejne dziecko), Państwo dołoży kolejne 5% wartości mieszkania.