W Sejmie wciąż trwają debaty na temat ostatecznej postaci nowego programu rządowego wsparcia dla budownictwa mieszkaniowego.
Przypomnijmy – „Mieszkanie dla Młodych” ma zacząć obowiązywać od stycznia 2014 roku.
Program ma być skierowany do młodych małżeństw i osób samotnych do 35 roku życia, chcących zakupić pierwsze mieszkanie na rynku pierwotnym. Dopłatą ma być objęte maksymalnie 50 m kw. mieszkania o powierzchni do 75 m kw. Cena mieszkania z dopłatą nie będzie mogła przekroczyć określonego wskaźnika średnich kosztów budowy dla danego województwa. Osoby chcące skorzystać z systemu dopłat nie mogą być właścicielami innego mieszkania czy udziału w budynku, w którym mogłyby uzyskać samodzielny lokal. Mieszkanie z dopłatą w ramach programu musi być ich pierwszą kupowaną nieruchomością.
Tyle założeń. Doświadczenia z poprzedniego programu – „Rodzina na Swoim” uczą jednak, że kiedy ustawodawca pragnie wprowadzić obostrzenia, kreatywność kredytobiorców i deweloperów nie ma granic.
Kryterium wieku: maksymalnie 35 lat.
W „Rodzinie na Swoim” zdarzały się jednak przypadki, kiedy w banku zjawiała się kilkunastoletnia pociecha w towarzystwie rodziców. Młody chciał się usamodzielnić, a program oczywiście wspierał ludzi młodych. Jeżeli pociecha nie miała dochodów, lub dochody nie wystarczały do uzyskania zdolności kredytowej z pomocą przychodzili rodzice. Dziecko było rejestrowane jako główny kredytobiorca i przyszły właściciel nieruchomości, rodzice występowali jako współkredytobiorcy i gwarantowali swoimi dochodami, że rata będzie spłacana.
Kryterium powierzchni mieszkania.
Kryterium odnosi się do powierzchni użytkowej. Jeżeli w mieszkaniu jedno z pomieszczeń nie jest używane jako mieszkalne – warto odwiedzić architekta i dokonać zmian w projekcie (np. zmiana kategorii na pomieszczenie gospodarcze – którego powierzchnia nie wlicza się do powierzchni użytkowej). Jeżeli w mieszkaniu występują skosy, również warto poprosić o przeliczenie powierzchni użytkowej. Sposób obliczania powierzchni regulują normy PN-70/B-02365 oraz PN-ISO 9836:1997.
O tym czy dana powierzchnia może zostać zaliczona do metrażu powinna decydować wysokość. Zgodnie z nową normą od wysokości 1,9 m zalicza się całą powierzchnię, a poniżej wysokości 1,9 m powierzchnię się pomija. Przed wprowadzeniem zmian w wielkości powierzchni użytkowej należy jednak sprawdzić, czy cena 1 m kw. mieszkania w efekcie naszych modyfikacji nie przekroczy maksymalnego wskaźnika średnich kosztów budowy dla danego województwa.
Program MDM dotyczył wyłącznie mieszkań.
Można odnieść wrażenie, że to kryterium skutecznie wyłączało domy jednorodzinne. Tymczasem wystarczy, aby deweloper w ramach jednego domu wyznaczył przynajmniej dwa mieszkania o powierzchni do 75 m. kw. W ramach programu jeden kredytobiorca może nabyć wprawdzie tylko jedno z nich. W przypadku „Rodziny na Swoim” młodzi ludzie planujący się pobrać nabywali mieszkania obok siebie, a następnie je łączyli. Na moment wnioskowania o kredyt nie mieli jeszcze współwłasności majątkowej – więc wszystko odbywało się jak najbardziej zgodnie z wymogami programu. Otrzymywali dopłatę do obu swoich kredytów i najczęściej upust od dewelopera (przy zakupie więcej niż 1-go mieszkania).
Mieszkanie z dopłatą w ramach programu musi być pierwszą nieruchomością.
W przypadku „Rodziny na Swoim” wystarczało, że kredytobiorca nie jest posiadaczem nieruchomości w momencie składania wniosku o kredyt. Ze względu na warunki ustawy o ochronie danych osobowych banki dosyć niechętnie weryfikowały tą informację. Z reguły sprawdzenie następowało przy wyliczaniu kosztów utrzymania dla potrzeb zdolności kredytowej.
Cena mieszkania z dopłatą nie będzie mogła przekroczyć określonego wskaźnika średnich kosztów budowy dla danego województwa.
Przy „Rodzinie na Swoim” ten warunek był istnym polem popisu dla deweloperów. Były więc mieszkania mieszczące się w limicie + w pakiecie bardzo kosztowny garaż. Zdarzało się także, że kredytobiorcy brali dwa kredyty – jeden na mieszkanie w ramach programu, drugi na garaż – już bez dopłaty.
Najważniejszy warunek – MDM ma objąć mieszkania pochodzące wyłącznie z rynku pierwotnego.
W praktyce oznacza to, że jeżeli dana nieruchomość nie miała ustanowionej odrębnej własności lokalu, a my ją ustanowimy – powinna się ona kwalifikować jako nowa, czyli pochodząca z rynku pierwotnego. Takie podejście umożliwia szeroki wachlarz możliwości adaptacji np. strychów na cele mieszkalne. Podobnie sprawa się ma w przypadku loftów. Po adaptacji np. hal fabrycznych na potrzeby mieszkaniowe możemy korzystać z programu (oczywiście o ile w wyniku naszej działalności stworzymy w danym budynku przynajmniej dwa mieszkania o powierzchni do 75 m kw.).
