Do publikacji limitów na IV kwartał 2015 r. pozostały niecałe 3 tygodnie.

Czytelnicy naszych artykułów bardzo często zwracają uwagę na poziom limitów ceny w programie MDM. Delikatnie mówiąc, czasami są one niezbyt przystające do rzeczywistości w wielu miejscach naszego kraju. Od czego zależą wymienione wskaźniki i co jest powodem takiego stanu rzeczy?

Kwotą wyjściową do wyliczeń są średnie kosztu budowy 1 m2 powierzchni użytkowej w danej lokalizacji, wg. informacji Głównego Urzędu Statystycznego. Pracownicy Urzędów Wojewódzkich mogą jednak korygować lokalne wyniki do wyliczenia wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. budynków mieszkalnych. Taki system wyliczeń ma sporo słabych stron.

Po pierwsze, GUS ustala swoje współczynniki w oparciu o deklaracje dot. kosztów nabycia gruntu i budowy mieszkań, który przesyłają wszystkie zobowiązane do tego podmioty. Deklaracje te nie są jednak dzielone wg typu inwestora. Oznacza to, że jednakowo są traktowane deklaracje deweloperów, spółdzielni i TBSów. Tymczasem dwa ostanie podmioty bardzo często realizują swoje inwestycje na działkach nabytych po preferencyjnych cenach.

Dodatkowym czynnikiem jest brak dokładnej kontroli nadsyłanych deklaracji. Ponadto nadesłane deklaracje nie uwzględniają wielu kosztów dodatkowych m.in. podatku VAT, marży inwestora. W efekcie wskaźniki GUSu są mocno zaniżane. Jeżeli dodamy do tego zmiany wynikające z analiz pracowników Urzędów Wojewódzkich, otrzymamy ceny bardzo odbiegające od rzeczywistych.

Kolejną słabą stroną limitów jest jednoznaczny podział lokalizacji na miasta wojewódzkie, gminy graniczące z ww. miastami i resztę województwa. Taki schemat zdaje egzamin w województwach z jednym, wyraźnie określonym, dużym ośrodkiem miejskim. Limity jednak zupełnie rozjeżdżają się w przypadku rozbudowanych aglomeracji – np. w przypadku Trójmiasta.

Ciekawą propozycją byłoby uzależnienie kwoty limitów ceny od liczby ludności w danej miejscowości lub rzeczywistych cen w danej lokalizacji. Takie rozwiązanie jest stosunkowo proste do wprowadzenia. Bank Gospodarstwa Krajowego mógłby np. oprzeć swoje limity o dane z bazy AMRON. Jest to podwójnie korzystne rozwiązanie, gdyż w oparciu o dane z wymienionej bazy są często dokonywane przez banki wyceny nieruchomości.

Najbliższy termin aktualizacji limitów nastąpi 1-szego października, kiedy to opublikujemy limity na IV kwartał 2015 r.

Zarejestruj się w programie Mieszkanie dla Młodych »