Przed nami kolejny kwartał i kolejne stawki limitów cenowych w programie „Mieszkanie dla Młodych”. Wiele osób zadaje sobie pytanie – czy ustalone w ustawie limity ceny i powierzchni mają jakikolwiek sens?
Czy możliwe jest np. kupno mieszkania o powierzchni 100 m2 w Warszawie, w cenie 8.000 PLN za m2, skoro dotychczasowy limit powierzchni wynosi 75 m2, a limit ceny dla Warszawy to 6.126 PLN? Ależ oczywiście – wystarczy jedynie trafić na kreatywnego dewelopera.
Większa powierzchnia mieszkania
Po pierwsze limit powierzchni. Na podstawie art. 5 „Ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi” powierzchnia użytkowa mieszkania nie może przekroczyć 75 m2, powierzchnia domu jednorodzinnego 100 m2. Jeżeli wychowujemy minimum troje dzieci wartości te wzrastają odpowiednio do 85 m2 i 110 m2.
Sęk w tym, że te obostrzenia odnoszą się jedynie do powierzchni użytkowej. O powierzchni bieżącej nie ma w ustawie wzmianki. Jednocześnie na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju możemy znaleźć obszerne opracowania, jakie pomieszczenia są zaliczane do powierzchni użytkowej [patrz tabelka].
Wystarczy, że dojdziemy do wniosku, że zamiast jednego z pokojów bardziej przyda się nam pralnia lub suszarnia. Deweloperzy współpracują z uprawnionymi architektami, którzy są w stanie zmienić przeznaczenie danego pomieszczenia.
Wyższe limity ceny – miejsce postojowe
Po drugie – limit ceny. Deweloperzy stosują dwa rozwiązania. Pierwsze z nich dotyczy wiązanej transakcji nabycia mieszkania z miejscem postojowym. Zgodnie z zapisami ustawy miejsca postojowe nie mogą zostać objęte dopłatą. Jeżeli cena 1 m2 mieszkania przekracza kwotę limitu w danej lokalizacji – część ceny mieszkania jest dorzucana do ceny miejsca postojowego.
Nabywca może wówczas skredytować mieszkanie w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych”, a miejsce parkingowe nabyć w ramach oddzielnego kredytu – poza programem. Możliwa jest także odwrotna sytuacja, kiedy cena 1 m2 mieszkania jest ustalona poniżej limitu. Wówczas potencjalny nabywca może zakupić miejsce postojowe za symboliczną złotówkę (ponieważ cena miejsca została już uwzględniona w cenie mieszkania i skredytowana w całości w ramach MDMu).
Oprócz tego, że takie rozwiązanie jest tańsze dla Klienta, jest także negatywne dla skarbu państwa. Przy sprzedaży mieszkania VAT wynosi 8%, przy sprzedaży miejsc postojowych 23%. Przy przeniesieniu ceny miejsca na mieszkanie, nabywca płaci mniejszy podatek.
Wyższe limity ceny – wykończenie mieszkania
Inny sposób, polega na podpisaniu przez dewelopera dwóch umów. Pierwsza – dotyczy zakupu mieszkania z ceną za 1 m2 mieszczącą się w limitach „Mieszkania dla Młodych”, druga – wykończenia mieszkania. Ponieważ cena 1 m2 w ramach pierwszej umowy spełnia wymogi ustawy, kredytobiorca otrzymuje budżetową dopłatę.
Koszty drugiej umowy można sfinansować za pomocą własnych środków lub poprzez dodatkowy kredyt. Minusem drugiego kredytu jest jego oprocentowanie – kredyty na wykończenie mieszkania są traktowane jako pożyczki hipoteczne i bank automatycznie stosuje w tych przypadkach wyższe marże.
Bogaty może więcej
Przy pomocy opisanych mechanizmów nabywca posiadający własne środki w odpowiedniej wysokości, może nabyć mieszkanie o praktycznie dowolnej powierzchni i za dowolną cenę – po czym uzyska rządowe dofinansowanie. Jeżeli dodamy do tego dodatkowo brak sankcji za wcześniejszą spłatę kredytu – otrzymamy konstrukcję, w której wszyscy podatnicy dorzucają się najbogatszym do zakupu apartamentowców. Założenia ustawy MDM powinny być raczej nieco inne.
